广州、东莞最近都出台了城市更新的新政，新政直接取消了以民营企业参与为主的“前期服务商”角色，今后广州、东莞两个代表性城市市场化的城市更新项目前期工作（一级土地整理）将全部由国央企实施，预计存量项目前期服务商中的民营企业最终也将退出城市更新市场。

我们注意到，几家深耕城市更新的深圳本土知名民营房企正大范围地放弃东莞的存量城市更新项目（未到实施主体阶段），尽管颗粒无收或损失惨重，但这些民营企业最终或许也只能选择断臂求生，另外上市房企也针对城市更新类的土储做了大范围的减值准备。

我们预计，民营房企在广州、东莞城市更新项目中的折戟将快速将风险传导至提供前融资金的投资机构，以东莞为例，先前为民营企业类“前期服务商”提供过融资的机构很可能踩雷，如果城市更新项目尚在非常前期的阶段的，投资机构最终也大概率无法退出或颗粒无收。

【资料图】

我们上周有提到过深圳这边的土地整备利益统筹已逐步取代城市更新并成为主流的供地模式，因土地整备项目中村股份公司招商（合作）的对象基本都是国央企，加上存量的城市更新项目在民营房企集中爆雷潮结束后基本都只能指望国央企纾困或接盘，因此深圳的城市更新、土地整备利益统筹市场最终也是国央企的天下。

对于深耕城市更新的投资机构来说，目前的政策走向并不友好，毕竟在城市更新项目的前融业务方面能做的基本都是民营房企类的客户，而存量前融项目的退出风险目前已在急剧扩大，因此大部分同行最近都在加快前融的退出和资产处置节奏。

市场各方目前非常担心，大湾区这个唯一以市场化拆赔为主导的城市更新市场最终将划上句号。一些同行甚至认为，城市更新最大的风险并不是市场风险，而是政策风险。

市场方面，广州、东莞最近出台的城市更新的新政对从事城市更新业务的民营企业带来了巨大的冲击，前期公司（前期服务商）倍感凄凉。

为便于说明，以下就广州、东莞新政的核心内容做简单说明：

广州在3月23日发布了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》，此次确定的“做地”新模式是“按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理各项前期具体工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储”，其中重点是“政府认定国有企业作为做地主体”。

简单来说，广州的“做地”新模式将广州的旧改/城市更新项目进行了一二级的分离，且一级土地整理工作（旧改的前期工作）指定由国企承接，也即民营企业无法再参与城市更新项目的前期土地整理工作。

在广州以往的旧改模式中，一般都是政府先确定旧改范围，然后由村集体招商、表决选出合作企业（包括国央企和民营房企），后续的拆迁、补偿、复建、融资等基本由合作企业主导。

广州的“做地”新规将生地做成熟地与政府收储后的招拍挂进行了分离，主要原因是民营房企先前在城市更新项目中出现了频繁爆雷，而民营房企在前期土地整理中被排除介入，在土地完成收储后的招拍挂阶段想拿下项目则更加困难（比如重点城市更新片区的做地主体可通过协议出让方式取得土地使用权）。

同广州的情况基本一致，东莞市3月17日发布了《关于东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则公开征求意见的公告》，此次的新规是原“单一主体挂牌招商模式”的优化版（替代版）。

其中新规附件一《东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式操作细则（试行）》中明确规定，“镇街（园区）政府是前期工作的责任主体，负责组织开展各项前期工作”，具体开展方式为：

（1）镇街（园区）政府自行实施，可通过政府采购方式聘请熟悉省、市三旧改造（城市更新）政策，具备规划设计、房地产测绘、土地和房地产估价、拆迁补偿、方案编制、法律事务等方面技术力量的专业机构协助开展前期工作；

（2）镇街（园区）政府授权市属企业、镇街（园区）属企业作为统筹主体，采购相关专业机构协助开展前期工作”。

坦白地说，广州、东莞的新政有可能给很多参与城市更新的民营企业致命一击，这些民营企业以及背后的投资机构何去何从，目前依旧是个未知数。

来源：西政资本 已获得授权，向原作者表示感谢！

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